LTV – poměr úvěrů k hodnotě nemovitosti

Co LTV vyjadřuje

LTV (Loan to Value) v aplikaci Přiznáno ukazuje, jak velká část aktuální hodnoty nemovitosti je pokryta částkami úvěrů, které jste k této nemovitosti alokovali. Výsledek se zobrazuje v procentech.

Vyšší LTV znamená vyšší podíl alokovaných úvěrů vůči hodnotě nemovitosti. Samotné LTV ale nepopisuje schopnost splácet, úrokové riziko ani celkovou výhodnost investice.

LTV jedné nemovitosti

Přiznáno sečte všechny částky úvěrů alokované k dané nemovitosti a vydělí je její aktuální hodnotou. Výsledek vynásobí stem.

Aktuální vlastní hodnotou je poslední ocenění celé nemovitosti s datem nejpozději dnes násobené účinným vlastním podílem. Bez ocenění se vlastní pořizovací výdaj přepočte poměrem nynějšího a počátečního podílu. Od data prodeje je vlastní hodnota nulová; dluh se tím automaticky nemaže.

Příklad pro jednu nemovitost

Nemovitost má aktuální hodnotu 5 000 000 Kč a jsou k ní alokovány dva úvěry ve výši 2 000 000 Kč a 1 000 000 Kč. Součet alokovaných částek je 3 000 000 Kč.

Souhrnné LTV všech nemovitostí

Souhrnné LTV se nepočítá jako prostý průměr procent jednotlivých nemovitostí. Přiznáno nejprve sečte alokované částky úvěrů všech zahrnutých nemovitostí a zvlášť sečte jejich aktuální hodnoty. Teprve potom vypočítá výsledný poměr.

Na stránce Nemovitosti jsou do souhrnu zahrnuty všechny evidované nemovitosti, tedy i nemovitosti bez nájmu.

Příklad souhrnného LTV

První nemovitost má hodnotu 5 000 000 Kč a alokované úvěry 3 000 000 Kč. Druhá má hodnotu 3 000 000 Kč a alokované úvěry 600 000 Kč. Přiznáno použije celkové úvěry 3 600 000 Kč a celkovou hodnotu 8 000 000 Kč.

Souhrnné statistiky na stránce Úvěry

Celkový dluh je součet původních jistin všech evidovaných úvěrů. Nealokovaný dluh je část jistin, která není přiřazena žádné nemovitosti. LTV na stránce Úvěry porovnává alokované částky s aktuální vlastní hodnotou financovaných nemovitostí; LTV včetně nealokovaného dluhu k alokovaným částkám přičítá i nealokovanou část jistin.

Měsíční splátky a průměrná úroková sazba zahrnují jen úvěry, které k datu výpočtu běží: začátek úvěru už nastal a neuplynula sjednaná délka splácení. Ukončený, dosud nezačatý nebo neúplně zadaný úvěr (bez začátku nebo délky) se do nich nezapočítá; jeho jistina ale zůstává v celkovém dluhu.

Splátka a sazba každého úvěru jsou ty, které platí k datu výpočtu: poslední změna podmínek s datem účinnosti nejpozději v den výpočtu, jinak původní smlouva. Budoucí změna sazby dnešní hodnoty neovlivní. Pokud by dvě změny téhož úvěru začínaly stejným dnem, platí později zapsaná. Průměrná sazba je vážená jistinou běžících úvěrů.

Oprava od 4. října 2026: měsíční splátky a průměrná sazba dříve sčítaly všechny úvěry včetně ukončených, vždy s hodnotami původní smlouvy. Definice dluhu a LTV se nemění.

Příklad souhrnných statistik úvěrů

Úvěr A s jistinou 1 000 000 Kč běží a od 1. ledna 2026 má po refixaci sazbu 4 % a splátku 10 000 Kč. Úvěr B s jistinou 3 000 000 Kč, sazbou 8 % a splátkou 30 000 Kč skončil v roce 2020. K 1. říjnu 2026 jsou měsíční splátky 10 000 Kč a průměrná sazba 4 %. Celkový dluh zůstává 4 000 000 Kč.

Důležité podrobnosti výpočtu

Do čitatele vstupují alokace úvěrů k nemovitosti, nikoli hodnota zástavy. Jednotlivý úvěr může být alokován mezi více nemovitostí.

Alokovaná částka se v současném výpočtu automaticky nesnižuje o již splacenou jistinu. Zobrazené LTV proto nepředstavuje poměr aktuálního nesplaceného zůstatku úvěru.

Pokud je aktuální hodnota nemovitosti nebo součet hodnot portfolia nulový, LTV nelze vypočítat a aplikace zobrazí pomlčku.