Nedokončená rekonstrukce a výdaje z více let

Rekonstrukce se uplatní až po dokončení

Technické zhodnocení, tedy nástavba, přístavba, stavební úprava, rekonstrukce nebo modernizace, zvyšuje vstupní cenu nemovitosti v tom roce, kdy je dokončeno a uvedeno do stavu způsobilého obvyklému užívání. Dokud práce neskončí, nejde o výdaj ani o odpis. Faktury, zálohy a další platby se do té doby jen shromažďují.

V účetnictví se takové výdaje vedou na účtu nedokončených investic (účet 042 – pořízení dlouhodobého hmotného majetku). Pronajímatel, který vede jen záznamy o příjmech a výdajích podle § 9 zákona o daních z příjmů, žádný účet nevede. Zákon po něm ale vyžaduje evidenci odpisovaného majetku. V praxi proto pro každou nemovitost vede přehled rozpracované investice: faktury, zálohy, data, dodavatele a doklady o zaplacení. Po dokončení se celá částka převede do karty nemovitosti jako zvýšení vstupní ceny.

Co znamená dokončení: stavba je hotová podle projektové dokumentace a splňuje podmínky pro užívání. Pokud stavební zákon vyžaduje kolaudační souhlas nebo oznámení o užívání, rozhoduje jeho získání. Jinak rozhoduje skutečné dokončení, které doloží například předávací protokol. Stavba ve zkušebním provozu se podle pokynu GFŘ D-59 za dokončenou považovat může, stavba užívaná jen předčasně ne.

Rozhoduje dokončení, ne zaplacení

Zákon nespojuje zvýšení vstupní ceny ani odpisy s tím, zda je rekonstrukce plně uhrazena. Odpisy lze uplatnit i z majetku, který ještě není celý zaplacen. Samotné platby za rekonstrukci nejsou nikdy přímým výdajem, protože výdaje na pořízení a technické zhodnocení majetku se uplatňují jen odpisy.

Přiznáno eviduje rekonstrukci podle zaplacených výdajů. Celou ji zahrne do roku, ve kterém je datován výdaj označený jako dokončená rekonstrukce. Výdaj z pozdějšího roku k ní přiřadit nelze. Datujte proto dokončující výdaj do roku skutečného dokončení. Pokud část ceny doplatíte až po roce dokončení, poraďte se s daňovým poradcem, jak ji správně zachytit.

Limit 80 000 Kč se posuzuje za celou dokončenou rekonstrukci

Výdaje na dokončenou rekonstrukci jsou technickým zhodnocením, pokud u jednotlivé nemovitosti přesáhnou v úhrnu 80 000 Kč. Výdaje rozložené do více let se sečtou a s limitem se porovnávají v roce dokončení. Dílčí faktury z dřívějších let se v těch letech jako výdaj neuplatní, ani když jednotlivě limit nepřekročí.

Výklad Finanční správy k novele z roku 2021 potvrzuje, že se limit dál posuzuje za technické zhodnocení dokončené u majetku za zdaňovací období. Pokud v jednom roce dokončíte u téže nemovitosti více samostatných rekonstrukcí, zákon je sčítá. Přiznáno zatím posuzuje každou rekonstrukci zvlášť, proto takové případy zkontrolujte sami.

Při úhrnu nad 80 000 Kč zvýší rekonstrukce v roce dokončení vstupní cenu nemovitosti a odpis za tento rok se počítá už ze zvýšené ceny. Při rovnoměrném odpisování platí sazba pro zvýšenou vstupní cenu, při zrychleném koeficient pro zvýšenou zůstatkovou cenu. Pravidlo poloviny ročního odpisu se na technické zhodnocení nevztahuje. Podrobnosti popisuje článek Odpisy budovy a rekonstrukce v průběhu odpisování.

Při úhrnu do 80 000 Kč se dokončená rekonstrukce může uplatnit jednorázově jako výdaj. Poplatník se ale může rozhodnout evidovat ji jako technické zhodnocení. Kdy přesně uplatnit nižší částku zaplacenou před dokončením, zákon výslovně neřeší. Přiznáno ji opatrně uplatní celou v roce dokončení. Volbu evidovat nižší částku jako technické zhodnocení zatím nenabízí.

• 2025: projekt a záloha na stavební práce 70 000 Kč, výdaj „Část probíhající rekonstrukce“ – v roce 2025 se neuplatní nic.
• 2026: doplatek 85 000 Kč po předání díla, výdaj „Dokončená rekonstrukce“ přiřazený ke stejné rekonstrukci.
• Úhrn 155 000 Kč přesahuje limit, a proto v roce 2026 zvýší vstupní cenu nemovitosti. Kdyby se záloha z roku 2025 uplatnila jako výdaj v roce 2025, hrozilo by doměření daně.

Jak to evidovat v aplikaci Přiznáno

U jednorázového výdaje typu Rekonstrukce zvolíte stav: Dokončená rekonstrukce, nebo Část probíhající rekonstrukce. Výdaje jedné rekonstrukce sdružíte přiřazením, a to i napříč roky. Při uložení nové rekonstrukce Přiznáno nabídne rekonstrukce téže nemovitosti, ke kterým výdaj může patřit: probíhající rekonstrukce z libovolného roku a rekonstrukce dokončené ve stejném roce. Přiřazení lze kdykoli změnit tlačítkem Přiřadit k rekonstrukci.

Rekonstrukce je dokončená, jakmile je některý její výdaj označen jako Dokončená rekonstrukce. Do té doby se nezapočte do daňového přehledu, do odpisového plánu ani do odpisové hodnoty nemovitosti. V přehledu výdajů nemovitosti je označena jako nedokončená investice. Do statistik skutečně zaplacených nákladů se její výdaje počítají podle data platby.

Všechny výdaje jedné rekonstrukce musí mít stejné nastavení daňové uznatelnosti. Změna, která by se dotkla odpisů roku s dokončenou přípravou daňových podkladů, se neuloží.

Opravy, etapy a zastavená rekonstrukce

Oprava odstraňuje opotřebení nebo poškození a vrací nemovitost do původního stavu. Je výdajem v roce zaplacení a nečeká na dokončení jiné práce. Zapište ji proto jako Služby nebo Ostatní, nikoli jako Rekonstrukci. Výměna materiálu bez změny technických parametrů, například dřevěných oken za plastová stejné velikosti, není podle pokynu GFŘ D-59 sama o sobě technickým zhodnocením. Pokud si nejste jisti, můžete požádat finanční úřad o závazné posouzení podle § 33a.

Velký projekt může být dokončen po etapách. Etapa, která je sama o sobě dokončená a způsobilá k užívání, je technickým zhodnocením roku svého dokončení. V aplikaci Přiznáno ji pak evidujte jako samostatnou rekonstrukci. Umělé dělení jednoho díla na části je ale rizikové.

Zákon o daních z příjmů výslovně neupravuje zmařenou investici, tedy rekonstrukci, která se nikdy nedokončí. Podle stanoviska Ministerstva financí z Koordinačního výboru s Komorou daňových poradců (17. 12. 2003) může být výdajem, pokud poplatník správci daně prokáže objektivní důvody, například rozhodnutí úřadu nebo změnu ekonomických podmínek. U fyzické osoby s příjmy z nájmu se to posuzuje případ od případu, proto se v takové situaci poraďte s daňovým poradcem.

Kdo uplatňuje výdajový paušál ve výši 30 % příjmů z nájmu, nemůže rekonstrukci uplatnit samostatně. Technické zhodnocení přesto v roce dokončení zvýší vstupní cenu nemovitosti a odpisy se po dobu paušálu vedou jen evidenčně.

Které doklady uchovat

Uchovejte smlouvu o dílo, faktury a zálohové faktury s doklady o zaplacení, předávací protokol, kolaudační souhlas nebo oznámení o užívání, stavební dokumentaci a fotografie stavu před pracemi a po nich. Doklady připojte k jednotlivým výdajům rekonstrukce, aby bylo vidět, ke kterému roku dokončení patří.