Fiktivní odpisy po letech s paušálními výdaji
Proč se při přechodu z paušálních na skutečné výdaje nezačíná odpisovat znovu od prvního roku.
Paušální roky se vedou pouze evidenčně
Pokud u příjmů z nájmu uplatňujete paušální výdaje podle § 9 odst. 4, paušál v sobě zahrnuje všechny související výdaje. Za stejný rok proto nelze navíc uplatnit daňový odpis budovy v prokázané výši.
Odpis však za paušální rok nezmizí ani se neodloží. Zákon požaduje vést jej pouze evidenčně a výslovně nedovoluje o paušální období prodloužit daňové odpisování. Přiznáno takový vypočtený, ale daňově neuplatněný rok označuje jako fiktivní.
Fiktivní rok spotřebuje pořadí i část hodnoty
Fiktivní odpis se nezahrne mezi skutečné výdaje daného roku, ale pro další výpočet se s ním zachází jako s evidenčně proběhlým odpisem. Posune pořadí roku odpisování a sníží daňovou zůstatkovou cenu. Po přechodu na skutečné výdaje proto nelze začít znovu sazbou prvního roku ani nárokovat částky, které připadly na paušální období.
To je jiná situace než dobrovolné přerušení odpisování v roce, kdy neuplatňujete paušální výdaje. Běžné přerušení může odpisový plán posunout; rok s paušálními výdaji jej neposouvá.
Příklad přechodu po třech letech
Budova ve skupině 5 má vstupní cenu 5 000 000 Kč a od počátku nájmu byly v letech 2022 až 2024 uplatňovány paušální výdaje. Evidenční odpis je 70 000 Kč za rok 2022 a 170 000 Kč za každý z let 2023 a 2024. Za tři paušální roky tak evidenčně proběhlo 410 000 Kč odpisů.
Při přechodu na skutečné výdaje v roce 2025 je rok 2025 čtvrtým rokem odpisování, nikoli prvním. Rovnoměrný odpis roku 2025 je 170 000 Kč a na začátku tohoto roku činí evidenční daňová zůstatková cena 4 590 000 Kč.
Pokud by naopak nemovitost v letech 2022 až 2024 nebyla pronajímána ani jinak užívána k ekonomické činnosti, žádný fiktivní odpis by nevznikl. Rok 2025 by byl prvním rokem odpisování s odpisem 70 000 Kč a zůstatková cena by na jeho začátku zůstala 5 000 000 Kč.
Jiná odpisová skupina a pozemek
Stejný postup platí pro každou zatříděnou skupinu; mění se jen sazby. Administrativní budova ve skupině 6 se vstupní cenou 5 000 000 Kč má evidenční odpis 51 000 Kč za první a 101 000 Kč za každý další paušální rok; po přechodu na skutečné výdaje pokračuje sazbou dalších let, nikoli sazbou prvního roku.
Pozemek se neodpisuje ani evidenčně, takže u zemědělského či lesního pozemku žádné fiktivní odpisy nevznikají. Bez doloženého odpisového zatřídění Přiznáno evidenční odpisy nevypočte; plány založené dříve se počítají podle dřívější skupiny 5 jako převzatý předpoklad.
Co zadat a doložit v aplikaci Přiznáno
Zapište skutečný rok zahájení nájmu nebo jiného použití pro zdanitelné příjmy, vstupní cenu budovy bez pozemku a zvolený způsob odpisování. V kroku Akcie zahájení odpisů (Zkontrolujte roční odpisy) označte každý dřívější rok s paušálními výdaji jako Fiktivní, rok se skutečnými výdaji jako Pozastavený a rok, kdy nemovitost nebyla užívána k ekonomické činnosti, právě touto volbou. Fiktivní roky musí zůstat v historii viditelné, ale nesmějí se zahrnout mezi skutečně uplatněné výdaje; pozastavené roky mají nulový odpis a prodlužují plán.
Částky v tomto kroku vypočítá Přiznáno ze vstupní ceny, odpisové skupiny, metody a zvolených stavů let a upravit je nelze. Tabulka u každého roku ukazuje také zůstatkovou cenu na jeho konci, takže je vidět, že fiktivní rok ji snižuje, kdežto pozastavený rok a rok bez ekonomické činnosti ji nemění.
Nezaměňujte rok pořízení s automatickým prvním rokem odpisování. Pokud nemovitost v dřívějších letech ještě nebyla pronajímána ani jinak používána k dosažení zdanitelných příjmů, například jste v ní bydleli, zvolte u těchto let Nemovitost nebyla užívána k ekonomické činnosti. Takový rok nemá žádný odpis, ani evidenční, nesnižuje zůstatkovou cenu a nezapočítá se do pořadí let odpisování, takže první odpisovaný nebo fiktivní rok použije sazbu prvního roku. Volba je možná jen u let před prvním rokem odpisování a po zahájení ji nelze změnit. Okamžik zahájení a určení vstupní ceny pak může být jiný; stejně tak je potřeba navázat na odpisy předchozího vlastníka v případech, kdy zákon ukládá pokračovat v odpisování.
Ruční označení se týká let před prvním uplatněným rokem. Pro roky 2025 a 2026, které připravíte v aplikaci Přiznáno, porovná krok Volitelné odpočty daňové přípravy skutečné výdaje s paušálem. Vyjde-li a použije-li se paušál, dokončení přípravy samo zapíše roční položky odpisových plánů jako fiktivní s důvodem výdajový paušál nájmu, včetně odpisů auta a samostatně odpisovaných výdajů. Takový rok pak nelze uplatnit ani pozastavit. Rok, kdy nemovitost nebyla užívána k ekonomické činnosti, dokončení přípravy nemění, protože z nemovitosti v něm neplynuly příjmy z nájmu.