Spoluvlastnictví a společné jmění manželů v daních
Kdo přiznává nájem, prodej a další příjmy z nemovitosti ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů a jak takovou nemovitost evidovat v aplikaci Přiznáno.
Podílové spoluvlastnictví, nebo SJM
Při podílovém spoluvlastnictví má každý spoluvlastník v katastru zapsaný svůj podíl, například polovinu, a daní příjmy ze svého podílu ve svém vlastním přiznání. Tak vlastní nemovitost třeba sourozenci, rodiče s dětmi nebo partneři, kteří nejsou manželé.
Společné jmění manželů (SJM) je nedílné: manželům patří majetek společně bez určení podílů. Do SJM patří zpravidla vše, co manželé nabyli za trvání manželství, s výjimkami: dar a dědictví pro jednoho z manželů nebo věci osobní potřeby patří jen jemu. Zisk z takového výlučného majetku ale do SJM spadá. Manželé mohou rozsah SJM smlouvou zúžit nebo rozšířit.
Nájem ve spoluvlastnictví
Příjmy i výdaje z nájmu se mezi spoluvlastníky dělí podle jejich podílů. Každý si sám zvolí, zda uplatní skutečné výdaje, nebo paušál 30 %; strop paušálu 600 000 Kč platí pro každého spoluvlastníka zvlášť.
Spoluvlastníci se mohou prokazatelně dohodnout na jiném rozdělení, například 70 : 30 nebo aby příjmy přiznával jen jeden z nich. Pak ale mohou uplatnit jen skutečné výdaje, paušál ne.
Příklad: sourozenci vlastní byt napůl a nájemné je 240 000 Kč ročně. Každý přizná 120 000 Kč příjmů a se svou polovinou výdajů, nebo s paušálem 36 000 Kč. Kdyby se dohodli, že vše přizná jeden, uplatní jen skutečné výdaje.
Nájem ve SJM
Příjmy z nájmu nemovitostí ve SJM daní jen jeden z manželů, a to celé příjmy i výdaje; příjmy se mezi manžele nedělí. Podle výkladu finanční správy platí totéž i při více pronajímaných nemovitostech ve SJM, takže všechny přizná tentýž manžel. Který z manželů to bude, si zvolíte; podle běžné praxe se volba může v jednotlivých letech lišit.
Při volbě zvažte, u koho nájem vyjde výhodněji. Pomůže například tomu z manželů, kdo může ztrátu ze skutečných výdajů započíst proti jiným příjmům, nebo u koho nájem nezpůsobí sazbu 23 %. Myslete i na to, že paušál tvořící více než polovinu základu daně vylučuje slevu na manžela a zvýhodnění na děti. Pokud přiznávající manžel mezi roky změní i způsob výdajů, mohou být nutné úpravy podle § 23 odst. 8; popisuje je článek Výdajový paušál, nebo skutečné výdaje u nájmu.
Nájem z nemovitosti, která je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, přiznává zpravidla její vlastník. Při zúženém nebo rozšířeném SJM a při změně přiznávajícího manžela uprostřed odpisování se poraďte s daňovým poradcem.
Prodej, investice a úroky
U prodeje rodinného domu nebo bytu ve SJM stačí pro test bydlení, aby v něm 2 roky před prodejem bydlel jeden z manželů. Časový test a další podmínky popisuje článek Prodej nemovitosti: kdy je příjem osvobozený. Osvobozený příjem do SJM nad 5 000 000 Kč oznamuje finančnímu úřadu jeden z manželů.
Ani u kapitálových příjmů, jako jsou dividendy a úroky, ani u prodeje cenných papírů a dalších ostatních příjmů zákon pro SJM výslovné pravidlo nemá. Podle praxe příjem ze společného majetku zpravidla přiznává jeden z manželů. Volbu si zaznamenejte a postupujte konzistentně, zvlášť u obchodů, jejichž příjmy a výdaje spadají do různých let.
Úroky z úvěru na vlastní bydlení (nikoli na pronajímanou nemovitost) odečte buď jeden z účastníků úvěrové smlouvy, nebo každý rovným dílem. Limit 150 000 Kč, u smluv uzavřených před rokem 2021 300 000 Kč, platí pro celou domácnost dohromady. Úroky z úvěru na pronajímanou nemovitost jsou výdajem nájmu u toho, kdo nájem přiznává.
Jak to evidovat v aplikaci Přiznáno
Přiznáno zatím nerozlišuje podílové spoluvlastnictví a SJM a nedělí částky mezi spoluvlastníky. Jedna evidence odpovídá jednomu poplatníkovi a částky, které zapíšete, jsou vaše vlastní: pořizovací cena, nájemné, výdaje i úvěr. Podíl zapsaný v podmínkách nemovitosti slouží k ocenění vašeho podílu v portfoliu a u prodeje k určení převedeného podílu; zapsané částky se jím znovu nekrátí.
Při podílovém spoluvlastnictví proto zapište pořizovací cenu, nájemné a výdaje ve výši vašeho podílu, podle kterého je přiznáváte, a do podmínek nemovitosti vlastní podíl. Odpisový plán založte z vaší části vstupní ceny.
Nemovitost ve SJM evidujte celou v evidenci toho z manželů, který nájem přiznává, s podílem 100 %. Když přiznávat začne druhý z manželů, připravené podklady použije on; jména, rodná čísla ani jiné osobní údaje Přiznáno k přípravě neukládá, jen místně příslušný finanční úřad, který v přípravě změníte. U úroků z úvěru na vlastní bydlení zadáte v kroku Odpočty a slevy podíl, který uplatňujete, například 50 %.