Výdajový paušál, nebo skutečné výdaje u nájmu

Dvě možnosti pro příjmy z nájmu

Příjmy z nájmu nemovitosti, kterou nemáte v obchodním majetku, se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Dílčí základ daně jsou příjmy snížené o výdaje. Výdaje můžete uplatnit dvěma způsoby: ve skutečné, doložitelné výši, nebo paušálem 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč za rok.

Strop 600 000 Kč odpovídá příjmům 2 000 000 Kč; nad touto hranicí paušál už neroste. Způsob platí pro všechny příjmy z nájmu poplatníka za celý rok. Nelze tedy u jednoho bytu uplatnit paušál a u druhého skutečné výdaje, ani strop počítat pro každou nemovitost zvlášť.

Příjmem je to, co jste v roce skutečně obdrželi: nájemné, ale také například náhrada škody od nájemce. Zálohy na služby, které nájemci vyúčtujete, ani vratná kauce příjmem nejsou; podrobnosti popisuje článek Zálohy, vyúčtování a kauce v daních.

Co paušál zahrnuje

Paušál pokrývá veškeré výdaje spojené s nájmem. Vedle něj už nic dalšího neuplatníte: ani úroky z hypotéky, ani opravy, pojištění, daň z nemovitých věcí, cesty k nemovitosti nebo odpisy. Doklady o výdajích k paušálu nepotřebujete, zákon ale i při paušálu požaduje vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek z nájmu, například dlužného nájemného.

Odpisy budovy a dalšího majetku v roce s paušálem nezmizí. Vedou se evidenčně: sníží zůstatkovou cenu a spotřebují rok odpisování, ale daň nesníží. Proč to tak je a jak to ovlivní pozdější přechod na skutečné výdaje, vysvětluje článek Fiktivní odpisy po letech s paušálními výdaji.

Co lze uplatnit ve skutečné výši

Skutečnými výdaji jsou částky, které jste prokazatelně vynaložili na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu a které v roce zaplatíte. Typicky jde o:

• úroky z úvěru, kterým jste pronajímanou nemovitost koupili nebo opravili (splátky jistiny výdajem nejsou),
• daňové odpisy budovy nebo jednotky bez pozemku, technického zhodnocení a vybavení dražšího než 80 000 Kč,
• opravy a údržbu, které vracejí nemovitost do původního stavu,
• vybavení do 80 000 Kč za kus nebo funkční soubor, které se uplatní jednorázově,
• pojištění nemovitosti a daň z nemovitých věcí,
• služby a energie, které platíte vy a nájemci je nepřeúčtováváte, například za neobsazený byt,
• správu nájmu, zprostředkování nájemce, právní a daňové služby související s nájmem,
• cesty k pronajímané nemovitosti autem, buď ve skutečné výši podle knihy jízd, nebo paušálem na dopravu.

Co výdajem není

Pořizovací cena nemovitosti se jednorázově neuplatní; do výdajů se dostává postupně odpisy, a to jen u stavby, protože pozemek se neodpisuje. Výdajem nejsou ani splátky jistiny úvěru, vlastní rezerva na opravy, kterou si stranou odkládáte, ani výdaje za tu část nemovitosti, kterou užíváte soukromě.

Technické zhodnocení, tedy rekonstrukce, přístavba nebo modernizace nad 80 000 Kč za rok, není opravou a uplatní se odpisy. Jak je rozlišit, popisuje článek Odpisy budovy a rekonstrukce v průběhu odpisování.

Kdy se který způsob vyplatí

Paušál se vyplatí, když jsou vaše skutečné výdaje nižší než 30 % příjmů. To bývá u splaceného bytu bez úvěru a bez velkých oprav. Skutečné výdaje vycházejí lépe, když platíte úroky z hypotéky, odpisujete budovu nebo jste měli větší opravy; u nemovitosti pořízené na úvěr bývají vyšší než paušál hlavně v prvních letech.

Příklad: byt přináší nájemné 240 000 Kč ročně. Skutečné výdaje tvoří úroky 60 000 Kč, odpis 70 000 Kč, pojištění a daň z nemovitých věcí 8 000 Kč a opravy 12 000 Kč, celkem 150 000 Kč. Se skutečnými výdaji je dílčí základ 90 000 Kč, s paušálem 72 000 Kč je 168 000 Kč. Skutečné výdaje snižují základ o 78 000 Kč více, což při sazbě 15 % ušetří 11 700 Kč daně.

Při porovnání myslete i na další dopady. Skutečné výdaje mohou skončit ztrátou, kterou lze započíst proti jiným příjmům podle § 7 až § 10 nebo uplatnit v dalších letech; paušálem ztráta vzniknout nemůže. Pokud paušály u nájmu a podnikání tvoří více než polovinu základu daně, nemůžete uplatnit slevu na manžela ani zvýhodnění na děti. Nižší dílčí základ proto nemusí vždy znamenat nižší výslednou daň.

Změna způsobu mezi roky

Způsob výdajů si volíte pro každý rok znovu. Jakmile ale přiznání podáte, nelze ho zpětně změnit, ani dodatečným přiznáním.

Při přechodu ze skutečných výdajů na paušál zákon (§ 23 odst. 8) vyžaduje upravit základ daně předchozího roku. Přičtete pohledávky, které by po zaplacení byly příjmem, typicky nájemné, které vám nájemce dluží, a podle převažujícího výkladu odečtete nezaplacené dluhy, které by po úhradě byly výdajem. Úpravu podáte dodatečným přiznáním za předchozí rok; když ho podáte a daň zaplatíte nejpozději do termínu přiznání za rok změny, nejste v prodlení. Pohledávka zdaněná touto úpravou se po pozdějším zaplacení znovu nezdaní.

Opačný přechod z paušálu na skutečné výdaje zákon neupravuje tak výslovně a výklady, zda a jak upravit základ, se liší. Při jakékoli změně způsobu, zvlášť když máte neuhrazené pohledávky nebo dluhy, se poraďte s daňovým poradcem.

Jak to dělá Přiznáno

Krok Volitelné odpočty v přípravě podkladů spočítá obě varianty ze stejných příjmů a použije tu, která vede k nižšímu dílčímu základu z nájmu. Automaticky to udělá pro roky 2025 a 2026, když jsou příjmy z nájmu vedené v korunách a potvrdíte, že v aplikaci Přiznáno evidujete všechny své příjmy z nájmu za rok. Jinak porovnání jen zobrazí a příprava použije skutečné výdaje. Při shodě obou výsledků zůstane paušál, pokud jste ho použili v předchozím dokončeném roce.

Porovnání posuzuje jen dílčí základ z nájmu, nikoli výslednou daň. Pokud uplatňujete slevu na manžela nebo zvýhodnění na děti, zkontrolujte v souhrnu přiznání, zda je nepřipravil paušál. Evidence skutečných výdajů zůstává zachovaná i v roce s paušálem a dokončení přípravy zapíše evidenční odpisy.

Úpravy podle § 23 odst. 8 Přiznáno zatím nepočítá. Když se způsob výdajů oproti předchozímu dokončenému roku mění, příprava před dokončením požádá o potvrzení, že úpravy nejsou potřeba, nebo že jste je vyřešili mimo aplikaci.