Prodej nemovitosti: kdy je příjem osvobozený
Časový test, test bydlení a použití peněz na bytovou potřebu, výpočet zdanitelného příjmu u pronajímané nemovitosti a co k prodeji připraví Přiznáno.
Kam prodej patří
Příjem z prodeje nemovitosti, kterou nemáte v obchodním majetku, je ostatním příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů, pokud není osvobozený podle § 4. Pronájem podle § 9 z nemovitosti obchodní majetek nedělá; jiná pravidla platí jen pro nemovitost zahrnutou do podnikání.
Osvobozený příjem se do přiznání neuvádí. Přesáhne-li ale 5 000 000 Kč, může vzniknout povinnost oznámit ho finančnímu úřadu; popisuje ji článek Musím podat daňové přiznání? Limity, termíny a sazby. Roční limit 40 mil. Kč pro osvobozené příjmy z cenných papírů a kryptoaktiv se na nemovitosti nevztahuje.
Časový test: 10, nebo 5 let
Příjem je osvobozený, když mezi nabytím vlastnického práva a prodejem uplyne více než 10 let. U nemovitostí nabytých před 1. lednem 2021 platí podle přechodného ustanovení dřívější doba 5 let. Rozhodují data nabytí a převodu vlastnického práva; u zápisu do katastru nastávají účinky vkladu ke dni podání návrhu na vklad.
Osvobození se nevztahuje na prodej sjednaný smlouvou o smlouvě budoucí v době, kdy test ještě neuplynul, i když kupní smlouva bude uzavřena až po něm. Neplatí ani pro nemovitost, která byla v posledních 10 letech před prodejem v obchodním majetku.
U nemovitosti zděděné po příbuzném v řadě přímé (rodič, prarodič, dítě) nebo po manželovi se doba zkracuje o dobu, po kterou ji prokazatelně vlastnil zůstavitel. U nemovitosti získané darem se doba dárce nezapočítává.
Test bydlení: 2 roky
Rodinný dům nebo bytová jednotka (bez jiných nebytových prostor než garáže, sklepa nebo komory) se souvisejícím pozemkem je osvobozená také tehdy, když v ní prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. U nemovitosti ve společném jmění manželů stačí, když podmínku splní jeden z manželů.
Pronajímaný byt tento test zpravidla nesplní, protože v něm před prodejem nebydlíte. Test se netýká nebytových prostor, rekreačních objektů ani samostatných pozemků; u nich rozhoduje jen časový test.
Peníze použité na vlastní bytovou potřebu
Když nesplníte ani jeden test, může být příjem osvobozený, pokud peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu. Typicky jde o koupi nebo výstavbu domu či bytu, ve kterém budete bydlet, jeho údržbu nebo změnu stavby, nebo o splacení úvěru, kterým jste takovou bytovou potřebu financovali. U testu bydlení tato možnost platí, když jste v nemovitosti bydleli kratší dobu než 2 roky. U ostatních nemovitostí ji zákon zavedl až pro nemovitosti nabyté od roku 2021; u dříve nabytých se podle přechodného ustanovení použije dřívější znění, které ji u časového testu nemělo.
Peníze musíte použít do konce roku následujícího po roce, kdy jste je získali, nebo jste je na bytovou potřebu mohli vynaložit už dříve, nejdříve však v roce před prodejem. Získání peněz musíte oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání přiznání za rok prodeje. Pokud podmínku nesplníte, zdaníte příjem jako ostatní příjem v roce následujícím po roce prodeje. Použijete-li na bytovou potřebu jen část peněz, rozsah osvobození ověřte s daňovým poradcem.
Jak se počítá zdanitelný příjem
Zdanitelný je rozdíl mezi příjmem z prodeje a výdaji. Výdajem je cena, za kterou jste nemovitost prokazatelně nabyli; u daru nebo dědictví cena podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí. Přičtete technické zhodnocení, opravy a údržbu, které jste dosud neuplatnili, a výdaje spojené s prodejem, například provizi realitní kanceláře nebo právní služby.
U nemovitosti, kterou jste pronajímali a odpisovali, je výdajem za stavbu jen její zůstatková cena, tedy vstupní cena snížená o všechny dosavadní odpisy, i evidenční z let s paušálem. Odpisy, které vám dříve snižovaly daň z nájmu, tak při prodeji zvyšují zdanitelný příjem. Pozemek se neodpisuje, proto se uplatní celou pořizovací cenou.
Příklad: byt koupený v březnu 2021 za 4 000 000 Kč, z toho stavba 3 400 000 Kč a podíl na pozemku 600 000 Kč, byl pronajímán a odpisy snížily zůstatkovou cenu stavby o 400 000 Kč. V roce 2026 je prodán za 5 200 000 Kč s provizí 150 000 Kč. Desetiletý test nesplňuje, výdaje činí 3 000 000 + 600 000 + 150 000 = 3 750 000 Kč a zdanitelný příjem 1 450 000 Kč.
Příjem zdaníte v roce, kdy ho obdržíte. Vyjdou-li výdaje vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží: ztráta z prodeje nesníží mzdu, nájem ani jiné příjmy. Zda ji lze započíst proti jinému zdanitelnému prodeji v témže roce, posuďte s daňovým poradcem.
Jak to dělá Přiznáno
Prodej zapíšete v detailu nemovitosti: datum převodu vlastního podílu, sjednanou cenu a smlouvu, úhrady a náklady prodeje se svými daty a doklady. V přípravě podkladů za rok prodeje pak krok Volitelné odpočty ukáže prodej jako samostatnou položku: data pořízení a převodu a dobu mezi nimi, převedený podíl, vlastní pořizovací cenu, prodejní cenu, přijaté úhrady, náklady prodeje, uplatněné odpisy a zvlášť evidenční odpisy z let s paušálem.
O osvobození Přiznáno nerozhoduje ani ho nenavrhuje. U každého prodeje zvolíte stav: Osvobozeno s důvodem, Zdanitelné, nebo Vyžaduje posouzení poradcem; bez něj nelze přípravu dokončit. Doba se počítá z dat zapsaných v aplikaci Přiznáno, která se mohou lišit od dat rozhodných podle katastru, proto je u testu těsně na hraně ověřte z listu vlastnictví a návrhu na vklad.
Prodej, který označíte jako zdanitelný, nabídne krok Další příjmy převzít jako řádek ostatních příjmů z prodeje nemovitosti s příjmem, pořizovací cenou sníženou o uplatněné odpisy a náklady prodeje. Částky před převzetím zkontrolujte, hlavně zůstatkovou cenu, technické zhodnocení a přijaté úhrady.