Pacht, platební kalendář a průměrný výhled

Nájem, nebo pacht

Nájem přenechává věc k užívání. Pacht navíc dovoluje brát z věci užitky, například úrodu z pole; pachtýř za to platí pachtovné. U zemědělského a lesního pozemku jde o zemědělský pacht. Druh smlouvy v aplikaci Přiznáno určuje české názvy na všech obrazovkách: nájemce a nájemné, nebo pachtýř a pachtovné. Předpisy, změny podmínek, skutečné platby i odsouhlasení fungují u obou druhů stejně. U nemovitosti druhu Zemědělský pozemek nebo Lesní pozemek formulář nové smlouvy předvyplní pacht, u ostatních druhů nájem; druh smlouvy však vždy zvolíte podle skutečné smlouvy.

Pro daň z příjmů se ustanovení o nájmu použijí i pro pacht. Samotné přejmenování smlouvy proto nezakládá jiný daňový režim. Přiznáno eviduje pouze peněžní pachtovné; podíl na úrodě nebo jiné naturální plnění zatím nepodporuje.

Zákonný výchozí režim zemědělského pachtu

Pokud smlouva nesjednává nic jiného, platí se pachtovné ročně pozadu se splatností k 1. říjnu. Pachtovní rok zemědělského pachtu trvá od 1. října do 30. září. Přiznáno tento režim u pachtu nabídne jedním tlačítkem, ale před uložením vyžaduje potvrzení, že jej smlouva skutečně sjednává. Smlouva může dohodnout jiné období i splatnost a ty mají přednost.

Příklad: pacht od 1. října 2025 s ročním pachtovným pozadu má první předpis za období 1. 10. 2025 – 30. 9. 2026 splatný 1. 10. 2026.

Období a splatnost

U měsíčních smluv vzniká předpis každý měsíc v den splatnosti od začátku smlouvy, v kratším měsíci posledního dne, a nikdy po konci smlouvy. Bez dalšího nastavení je první předpis v první den splatnosti v den začátku smlouvy nebo po něm.

Smlouva často chce první nájemné při podpisu a další předem, například do 20. dne předcházejícího měsíce. Ve formuláři smlouvy proto zadáte První splatnost (kdy se platí za první měsíc) a Měsíc splatnosti (v měsíci, za který se platí, nebo předem v předchozím měsíci). Za každý měsíc smlouvy pak vznikne jeden předpis. Při placení předem se jeho výše řídí podmínkami měsíce, za který se platí, takže zvýšení nájemného od ledna už má předpis splatný v prosinci. Příklad: smlouva od 1. 9. 2026 do 31. 8. 2027, splatnost k 20. dni předem a první nájemné při podpisu 25. 8. 2026 dávají předpisy 25. 8. 2026 (za září) a 20. 9. 2026 až 20. 7. 2027 (za říjen až srpen).

U čtvrtletního, pololetního a ročního kalendáře zadáte začátek zúčtovacího období a první splatnost. Každý předpis patří k jednomu období, za které se platí, a má vlastní splatnost se stejným odstupem od začátku období. Datum skutečné úhrady je třetí, samostatný údaj ze Skutečných plateb.

Zobrazují se všechny splatné předpisy a nejbližší budoucí neuhrazený. Jeho úplné uhrazení u smlouvy na dobu neurčitou doplní předpis dalšího období. Žádné období nezačne po konci smlouvy. Předpis posledního období, které smlouva pokrývá, však může být splatný až po jejím konci, například období končící 30. září se splatností 1. října.

• Roční předpis nevytvoří dvanáct měsíčních dluhů.
• Opakované načtení stejné období znovu nevytvoří; období a smlouva předpis jednoznačně určují.
• Uložená částka předpisu je pevným záznamem podmínek. Změna kalendáře nepřepíše uhrazené, přiřazené ani ručně upravené předpisy.

Sazba za hektar

Pachtovné lze zadat pevnou částkou za období, nebo sazbou za hektar a rok vynásobenou smluvní výměrou. Smluvní výměra je plocha, kterou smlouva zpoplatňuje; ukládá se v m² a zobrazuje i v hektarech (1 ha = 10 000 m²). Částka se zaokrouhlí na haléře až po vynásobení sazby, výměry a podílu období, nikoli po jednotlivých krocích.

Příklad: smluvní výměra 2,5 ha a sazba 4 000 Kč/ha za rok dávají roční předpis 10 000 Kč. Při čtvrtletním kalendáři je předpis 2 500 Kč za čtvrtletí.

Neúplné období a změna sazby

Začne-li nebo skončí-li smlouva uprostřed období, případně změní-li se sazba uprostřed období, Přiznáno nic nekrátí samo. U smlouvy zvolíte potvrzený poměrný výpočet podle dní, nebo sjednanou částku, kterou zadáte ke každému neúplnému období. Bez této volby takové uložení odmítne.

Poměrný výpočet sečte částky jednotlivých částí období podle počtu dní a výsledek zaokrouhlí jednou. Používá skutečnou délku období, takže přestupný rok má 366 dní. Příklad: roční pachtovné 10 000 Kč, pachtovní rok 2027/2028 a konec smlouvy 31. března 2028 dávají 10 000 × 183 ÷ 366 = 5 000 Kč.

Platební kalendář a průměrný výhled

Platební kalendář ukazuje každý předpis v plné výši v den splatnosti. Statistiky nemovitosti a portfolia potřebují srovnatelné měsíční hodnoty, proto čtvrtletní, pololetní a roční částku rozpočítají na průměrný měsíc a označí ji jako průměrný výhled. Nejde o peníze, které přicházejí každý měsíc.

Roční pachtovné 10 000 Kč tedy ve výhledu přispívá přibližně 833,33 Kč měsíčně, ale v kalendáři je jediný předpis 10 000 Kč. Dvě úhrady 6 000 a 4 000 Kč jej pokryjí. Daňové příjmy se řídí skutečnými přijatými platbami a jejich výslovným zahrnutím, nikoli dělením roční částky dvanácti.